Todas las aristas de la inversión inmobiliaria
Si tratáramos de ver un elefante de cerca podríamos ver solamente parte de él. Necesitaríamos darle la vuelta y observarlo desde diferentes ángulos, para poder decir que hemos lo hemos visto en su totalidad».
En su primer alocución pública, la que posteriormente sería Primera Dama de la República, Sra. Eleonor Roosevelt, dijo lo que podríamos traducir así: …“Si tratáramos de ver un elefante de cerca podríamos ver solamente parte de él. Necesitaríamos darle la vuelta y observarlo desde diferentes ángulos, para poder decir que hemos lo hemos visto en su totalidad.”
A las inversiones le sucede lo mismo que al elefante. Tenemos que mirarlas desde diferentes ángulos y perspectivas para tener una idea clara de las posibilidades que tenemos delante. Imaginémonos a continuación, y desde ángulos diferentes, el resultado de una inversión inmobiliaria en la cual se invirtieron 100.000 dólares para luego de un año, obtener resultados.
El inversionista adquirió a 360.000 dólares un fourplex en una barriada de trabajadores de una ciudad emergente. Para ello su banco le otorgó una hipoteca de 270.000 dólares, con 6,5% de interés y una amortización a 30 años. Pagará 1.706.58 dólares mensuales, un total de 20.479 dólares anuales y tendrá una amortización anual sobre el principal de 3.018 anuales libre de impuestos. Nuestro comprador pagó 90.000 dólares como depósito y se emplearon 10.000 dólares para gastos de cierre y demás.
En este ejemplo, cada unidad del fourplex cuenta con dos cuartos dormitorios, un baño, y aire acondicionado/calefacción central. Cada apartamento está alquilado por 725 dólares al mes, que es una renta muy razonable para lo que dicta el mercado en unidades de esa dimensión. Ahora calculemos la rentabilidad de este negocio con todos los datos que hemos ido extrayendo.
La operación sería la siguiente: 725 (dólares) X 4 (unidades) = 2.900 dólares X 12 (meses) = 34.800 dólares anuales. O sea, el fourplex en cuestión facturará 34.800 dólares brutos al año. Pero esto no es todavía la ganancia. Esta es sólo una de las caras del “elefante”.
El fourplex a lo largo de un año es posible que no tenga todas sus unidades alquiladas constantemente. Por eso los expertos recomiendan restarle el 3% de desocupación. Entonces tenemos: $34.800 – $1.044= $33.756
Por su parte, todos los de negocios conllevan gastos fijos y operacionales. En propiedades pequeñas, como la que analizamos, deben calcularse sobre la base de un 25% de la renta anual bruta: $34.800 X 25%= $8.700 .
Desde luego, invertir en bienes raíces implica dedicación, conocimiento y esfuerzo, lo que no exigen otras inversiones. Sólo de usted es la decisión; pero recuerde, antes de embarcarse en cualquier gestión económica consulte a un especialista en el ramo. Contar con un buen asesoramiento profesional, desde el comienzo, es ganancia anticipada.
RESULTADOS:
Renta anual – 3% de desocupación: $34.800- $1.044= $33.756
Renta anual ajustada – Gastos anuales: $33.756 – $8.700= $25.056
Ganancia neta – hipoteca: $25.056 – $20.479= $4.577
Ganancia líquida + amortización: $4.577 + $3.018= $7.595
Retorno total de inversión / capital inicial: $7.595/$100.000= 7.95%
Valorización anual de acuerdo al ICV: $360.000 x 5%= $18.000
Nuevo valor ajustado para venta: $360.000 + $18.000= $378.000
Impuestos sobre ganancia en venta: $18.000 x 15%= $2.700
Impuestos sobre retorno: $4.577 x 15%= $687
Impuestos combinados: $2.700 + $687= $3.387
VENTA:
Precio venta – hipoteca ajustada: $378.000 – $266.982= $111.018
Venta neta + retorno – impuestos: $111.018+$4,577 – $3.387= $112.208
Venta ajustada – Inversión inicial: $112.208 – $100.000= $12.208.00
Ganancia depreciada X IOL $12.208 X 3%= $366.24
Saldo final de inversión: $12.208 – $366.24= $11.841.76= 11.8%
J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.” tony@ruanobrokers.com